问：我公司是一家物业管理公司，公司主要收入有物业管理收入，如向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代为办理性服务费收入和特约服务收入。另外收取物业经营收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。请问，物业经营收入、物业管理收入应当按照什么税目缴纳增值税？如何缴纳增值税？预收物业管理费和停车费是否发生纳税义务？

答：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，按照营业税“服务业”税目中的“代理”业务缴纳营业税。实行“营改增”后，物业公司取得的收入应当区分情况，分别缴纳增值税：

一、物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。“现代服务”属于“营改增”范围，所谓现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《销售服务、无形资产、不动产注释》，租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。因此，物业公司收取的不动产租赁收入、停车费收入、场地租赁收入等，应当按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。提供不动产租赁服务，增值税税率为11%。另据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附加2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额；小规模纳税人出租其取得的不动产，应按照5%的征收率计算应纳税额。在纳税义务发生上，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

二、物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代为办理性服务费收入和特约服务收入。现代服务包括商务辅助服务。商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此，物业公司取得的物业管理收入，应当按照“商务辅助服务”税目缴纳增值税，增值税税率为6%。如果属于小规模纳税人，可以按照3%计算缴纳增值税。在计税销售额的确定上，公众代为办理性服务费收入，在计税销售额中不包括以委托方名义开具发票代委托方收取的款项；不包括代为收取符合下列规定的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。在纳税义务发生上，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。因此，预收物业管理费收入不发生增值税纳税义务。

需要说明的是：纳税人兼营服务适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。