问：我公司开发的房地产项目属于新项目，适用一般计税方法。请问，土地价款如何从计税销售额中扣除？

答：根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+11）×3%。所以，预缴增值税时，不能扣除土地价款。土地价款应当在增值税纳税义务发生之后扣除。

国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

应当注意：一是“当期销售房地产项目建筑面积”和“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。二是“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

举例：A房地产公司为一般纳税人，开发新项目支付土地价款（包括拆迁补偿等）5000万元，该项目在房屋未交付前预收房款11000万元，应预缴增值税11000÷（1+11）×3%=300万元。该项目房屋于2017年6月交付，当月应确认收入24500万元，已销售房屋建筑面积10000平方(该项目可供销售建筑面积20000平方)，当月允许扣除的土地价款10000÷20000×5000=2500万元，当月应确认销售额（24500-2500）÷（1+11%）=20000万元，应确认销项税20000×11%=2200万元，截止当月增值税留底1500万元，应抵减预缴增值税300万，由此计算当月应当缴纳增值2200-1500-300=400万元。