问：纳税人销售营改增之前取得的不动产选择简易计税如何会计处理？

答：首先，在税收政策上，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，纳税人销售2016年4月30日之前取得的不动产，选用简易计税方法计税的，如果该不动产是自建方式取得的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，也就是全额计税;如果不动产是自建以外的方式取得的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，也就是差额计税。根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，除金融商品转让业务以外，“差额计税”的账务处理程序有两种:简易计税方法计税的，通过“应交税费-简易计税”明细科目核算；一般计税方法计税的，通过“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”专栏核算。房开企业以外的一般纳税人销售不动产，只有以非自建的方式取得且选用简易计税方法计税的才是“差额计税”，因此，此类业务也无需使用“销项税额抵减”这个专栏，只用“应交税费-简易计税”这一个明细科目即可。

举例： A公司为工业企业，一般纳税人，其名下一栋办公楼为2016年4月30日之前外购取得，购置发票记载原价为525万元，不动产所在地与其机构所在地在同一县。该不动产为自用，会计上以固定资产核算，销售前累计折旧100万元。2017年11月，A公司决定将此办公楼以1050万元的价格对外转让，并选用简易计税方法计税，已履行简易计税方法计税备案。

1、固定资产余额转入清理

借：固定资产清理 425万元

累计折旧 100万元

贷：固定资产 525万元

2、收到转让款1050万元

借：银行存款 1050万元

贷:应交税费-简易计税(计提) 50万元

固定资产清理 1000万元

3、扣减购置原价525万元

借：应交税费-简易计税(扣减) 25万元

贷：固定资产清理 25万元

4、结转清理收入

借：固定资产清理 600万元

贷：营业外收入 600万元

另外，销售不动产应当缴纳的城建税、教育费附加、地方教育费附加以及土地增值税均通过“税金及附加”科目进行会计核算，不在通过“固定资产清理”。

编制单位：济宁中瑞税务师事务所专家团队